百億物業并購案臺前幕后

1評論 2021-09-22 19:07:37

  作者 | 筱納

  出品 | 焦點財經

  中秋節期間,碧桂園擬以100億資金收購富力物業,該話題一度沖上熱搜前三。

  對于這場被稱為“史上最大”的物業收購案,碧桂園服務執行董事兼總裁李長江發朋友圈表示,價格公道!

  此前關于碧桂園服務收購的傳聞頗多。就在9月17日的博鰲房地產論壇上,李長江被記者追問最多的就是收并購問題。當時李長江回答,碧桂園服務喜歡大的好的,即規模大、優質規范不亂的項目,并稱如果拍板合作,就確定項目值這些錢。

  如今碧桂園服務出手拿下富力物業,靴子落地。與收購消息差不多同一時間公布,合作的另一方富力地產發布公告,李思廉及張力為公司的執行董事及大股東,將為富力地產連同其附屬公司提供約80億港元的股東資金。

  李思廉、張力為集團緊急輸血的資金,或許正是來源于這場“價格公道”的收購案。

  富力物業股權騰挪

  雙子星老板慷慨解囊

  剛過去不久的2021年中報業績發布會上,富力地產管理層曾言“希望股東畀少少耐性”。如今看來,富力確實沒讓股東等太久。

  得到80億港元股東資金的財務支持后,富力地產在公告里稱,按現有可供使用現金,預期將有足夠資金應付于短期內到期的債務,之后考慮回購長年期票據。對此里昂證券在報告里指出,有助于緩解投資者對富力的流動性擔憂及未來六個月股價壓力。

  降負債是今年富力的主旋律,為緩解債務壓力,富力一直在去杠桿,加大力度去庫存,并考慮出售潛在資產。不過此次物業收購案,卻并非簡單意義上的富力地產“賣子自救”,而是兩大股東的“慷慨解囊”。早在2019年,富力物業已逐漸剝離出富力地產板塊。

  收購公告顯示,碧桂園服務間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂了股權轉讓協議,同意以不超過人民幣100億元的代價,收購富力物業控股子公司富良環球。收購事項完成后,碧桂園服務將持有富良環球100%股權,并間接持有各目標公司100%股權。

  富良環球成立于 2020 年 10 月 19 日,主要業務為投資控股,持有富力物業服務香港的100% 股權。富力物業服務香港主要業務為投資控股,持有廣州富星 100% 的股權。

  股權結構上看,富良環球與富力地產無股權關系,其股東是李思廉、張力和獨立第三方升卓,持股比例分別為46.477%、46.477%、7.046%。由此來看,富力物業其實是富力地產大股東李思廉、張力的私人財產。

  富力物業剝離出富力地產的過程,從2019年持續至2020年。2019年李思廉與張力各出資50%成立了廣州復星,而后收購富力地產旗下多家物業公司。2020年,對富力物業最核心的天力物業出價3億收購,對恒富物業和華信物業收購分別出價500萬。而在賣賣賣中,富力地產獲得了4.8億的收益。

  耗費3億收購的物業,如今出售賺得百億,中間存97億的差價,李思廉、張力大賺一筆。不過,“雙子星”老板又將這筆錢慷慨地回血到主業富力地產。

  從排隊IPO到火速甩賣

  物企估值漸趨回調

  事實上,此宗收購案受關注的點不止于此。富良環球上一次公開亮相,還是在2021年4月,彼時富力物業提交了IPO招股書,計劃最早于今年第三季度在香港IPO,籌資不超過7億美元。

  時間僅過去5個月,仍處于上市排隊狀態的富力物業突然出售,退出了物企IPO的大潮,不免引起猜測。

  根據克而瑞物管數據,截至9月初,共有52家物管公司成功登陸資本市場,市場預計年底上市物企將超70家。業內人士分析,物企正在進入分化期,市場逐漸飽和,也逐漸趨于理性。今年7月,融信服務和康橋悅生活上市首日遭遇破發,這也被視為一個信號,物業行業的股價和估值慢慢回調,不復前幾年的風光。

  在上市存在諸多不確定性的情況下,主業富力地產債務又承壓,富力物業選擇易主不失為解局之策。

  近年來,物企行業“馬太效應”加劇。頭部企業加速收割市場,比如陽光城牽手萬物云,“宇宙第一物企”碧桂園服務同樣跑馬圈地,年初用49億收購藍光嘉寶,現用百億收購富力物業,意圖穩固物管行業的龍頭地位。

  截至2020年12月31日,富力物業管理的552個項目位于國內26個省、自治區、直轄市的102個城市,總在管建筑面積為6940萬平方米,其中住宅物業的在管建筑面積為5810萬平方米,商業物業的在管建筑面積為1120萬平方米。

  收購富力物業,碧桂園服務稱補充了其在一二線城市的布局,加強其在特定區域(主要集中在一線、新一線及二線城市)的優勢,進一步擴大業務規模和覆蓋范圍。值得一提的是,碧桂園服務頗為看重富力物業商業物業管理能力,此前碧桂園服務已在商業物管有所布局。

  “我很高興,因為項目質量好,交易價格公道,服務團隊優秀。最關鍵的是,我看好行業!”李長江在朋友圈如此說。

  一句“價格公道”,刷新了物業行業收購的價格“天花板”,而其對物業市場將產生何種蝴蝶效應,仍拭目以待。

【來源:焦點財經 (責任編輯:Robot RF13015)

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